همه چیز درباره تراکم ساختمان
همه چیز درباره تراکم ساختمان
فرض کنید در یک کوچه ۱۰ متری زندگی می کنید و حدود ۸۰ واحد آپارتمانی در این کوچه وجود دارد. حالا در نظر بگیرید روز اول مهر است و هر خانواده تصمیم می گیرد فرزندش را با ماشین شخصی اش به مدرسه برساند. در این صورت می توان پیش بینی کرد ساعت ۸ صبح چه ازدحامی در کوچه به وجود آمده و شما با انبوه اتومبیل ها و رفت و آمدها مواجه خواهید شد. در این جا بحث تراکم ساختمانی مطرح می شود و می توان به ضرورت این قضیه پی برد. برای خواندن مطالب بیشتر درمورد تراکم ساختمان و نحوه محاسبه آن، با ما همراه باشید.
تراکم ساختمان
تراکم ساختمانی از مسائل مهمی در زمینه ساخت و ساز می باشد که بسیاری از افراد ساکن در شهر با آن مواجه هستند. شاید ما در روز چندین بار واژه تراکم به گوشمان برسد ولی معنای درست آن، که در شهرسازی مورد استفاده قرار می گیرد را ندانیم.
تراکم در فرهنگ لغت به معنی انباشتگی و فشردگی است و در زمینه شهرسازی یک مقیاس اندازه گیری می باشد که جایگاه ویژه ای در تصمیم گیری ها و برنامه ریزی های شهری دارد.
ببینید : انواع تخلفات ساختمانی چیست؟
تراکم ها به دو دسته زیر تقسیم بندی می شوند :
- تراکم جمعیتی : این تراکم با واحد نفر در هکتار مشخص می شود و به معنای جمعیت ساکن در واحد سطح است.
- تراکم ساختمانی : این نوع تراکم معمولا به صورت درصد است و نشان می دهد در چند متر از زمین خود می توانید ساخت و ساز کنید.
همه چیز درباره تراکم ساختمان
شاخص های کنترل تراکم
برای کنترل تراکم از شاخص های زیر استفاده می شود :
- ضریب سطح اشغال : منظور از این ضریب، نسبت مساحت مجاز ساخت و ساز به مساحت کل زمین است. این ضریب به صورت درصد تعریف شده و معمولا بین ۴۰ تا ۶۰ درصد نسبت به منطقه و عوامل دیگر تعریف می شود.مثلا اگر بخواهیم در زمینی با متراژ ۵۰۰ متر قدام به ساخت و ساز کنیم و ضریب سطح اشتغال در این منطقه ۶۰ درصد باشد، ما فقط می توانیم در ۳۰۰ متر از این زمین ساخت و ساز کنیم.
- ضریب سطح زیر بنا (تراکم ساختمانی) : این ضریب هم به صورت درصد بیان می شود و یکی از شاخص های کنترل تراکم جمعیتی در کشور است. منظور از تراکم یک ساختمان همان ضریب سطح زیربنا است.مثلا اگر بخواهیم در زمینی به مساحت ۳۰۰ متر مربع ساخت و ساز انجام دهیم و تراکم ساختمانی مجاز در این منطقه ۱۸۰ درصد اعلام شده باشد می توانیم ساختمانی به میزان ۱۸۰ درصد کل مساحت زمین بسازیم. پس در این مثال مساحت کل ساختمان ۵۴۰ متر مربع می شود.
- شاخص طبقات مجاز ساختمانی : از دیگر شاخص هایی که برای کنترل تراکم جمعیتی استفاده می شود، شاخص تعداد طبقات ساختمانی است.تعداد طبقات ساختمان بر خط آسمان و زیبایی بصری در شهر تاثیر مستقیمی دارد و برای طراحان شهری شاخص مهمی به حساب می آید. به طور خلاصه از شاخص تعداد طبقات مجاز ساختمانی در کنار شاخص سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازی زمین استفاده می شود. ضوابط و مقررات بلند مرتبه سازی در ایران نیز بر اساس همین دو شاخص شکل گرفته است.
- تراکم واحد مسکونی در سطح : برای کنترل کردن تعداد واحدهای مسکونی و تعداد خانوار ساکن در واحد سطح از این شاخص استفاده می شود. برنامه ریزان شهری از این شاخص برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و…. در یک منطقه استفاده می کنند.شاخص تراکم واحد مسکونی در سطح شاخصی مفیدتر و کارآمدتر نسبت به بقیه شاخص ها می باشد و برنامه ریزان شهری برای کنترل جمعیت مناطق مختلف از این شاخص استفاده می کنند.شاخص هایی که در بالا به آن ها اشاره کردیم به تنهایی نمی توانند کارایی لازم را داشته باشند، بلکه کارایی آن ها در کنار یکدیگر مفهوم پیدا می کند و امکان کنترل کردن تراکم جمعیتی و ساختمانی را می دهد.
ببینید : همه چیز درباره فونداسیون
همه چیز درباره تراکم ساختمان
خرید و فروش مازاد تراکم
با توجه به ضوابط و مقرراتی مانند میزان ارتفاع مجاز ساختمان ها، تراکم جمعیتی در منطقه و … که شهرداری ها برای یک شهر تعریف می کنند، می توان مازاد تراکم را تا رسیدن به ارتفاع مجاز در ساختمان ها خریداری کرد.
لازم به ذکر است قیمت تراکم مازاد در شهرداری ها بر اساس متر مربع محاسبه می شود. تعرفه فروش تراکم مازاد در هر منطقه با منطقه دیگر متفاوت است که شورای اسلامی هر شهر این قیمت را تعیین می کند و شهرداری مجری این دستورات محسوب می شود.
فرمول محاسبه تراکم ساختمانی
محاسبه تراکم ساختمانی کار بسیار ساده ای است و فقط کافیست یک تقسیم ساده انجام شود، شما باید مساحت کل ساخت را تقسیم بر مساحت زمین کرده و حاصل آن را ضربدر صد کنید. با همین عملیات ریاضی ساده تراکم ساختمان به دست می آید.
لازم به ذکر است مبنای محاسبه تراکم ساختمانی، مساحت قید شده در ” سند مالکیت ” مربوط به ملک می باشد. ولی در صورتی که مساحت موجود در محل کمتر از مقدار قید شده در سند مالکیت باشد، مساحت موجود ملاک محاسبه قرار می گیرد.
با ارائه مثالی این مسئله را به زبانی ساده تر بیان می کنیم:
اگر یک زمین ۳۰۰ متری داشته باشیم که تراکم ساختمانی آن ۱۸۰ درصد باشد، می توان در این زمین ۵۴۰ متر مربع ساخت بنا داشت.
تراکم ساختمانی در هر منطقه متفاوت بوده و به عواملی مانند جمعیت و کاربرد ساختمان بستگی دارد. شما می توانید تراکم منطقه خود را از شهرداری بگیرید. معمولا تراکم ساختمانی ۱۰۰، ۱۲۰، یا ۱۸۰ درصد می باشد.
همه چیز درباره تراکم ساختمان
جمع بندی
منظور از تراکم درصد بنایی است که نسبت به مساحت زمین در طبقات ساختمان قابل احداث است. تراکم ساختمانی در طرح تفصیلی شهرها برای کاربری‌های مختلف به صورت جداگانه تعریف شده است. لارم به ذکر است پارکینگ، مشاعات طبقه همکف و انباری‌های موجود در زیرزمین در نظر گرفته نمی‌شود.
این مقاله صرفا جهت آگاهی رساندن به مخاطبان گرامی بوده است. نکات و قوانین ذکر شده در متن در زمان نوشتن مقاله مورد تایید بوده و توصیه می شود پیش از محاسبه تراکم ساختمان به مراجع ذیربط قانونی مراجعه شود.